부동산 교환에 따른 양도소득세 과세문제

안녕하세요

 

오늘은 부동산 교환시 발생하는 양도소득세 문제에 대해서 알아보겠습니다.

 

사례는 다음과 같습니다.

 

갑과 을은 서로 특수관계인에 해당하고, 피상속인으로부터 각각 A토지와 B토지를 각각 상속받았습니다.

 

상속받은 뒤, 시간이 지나 갑과 을은 서로 토지를 교환하기로 합의하였습니다. 

 

A토지와 B토지의 양도시점과 취득시점의 감정가액과 기준시가는 다음과 같습니다.

 

A토지 : 양도시 감정가액 7천만원, 양도시 기준시가 5천만원, 상속시 감정가액 4천만원 기준시가 3천만원

B토지 : 양도시 감정가액 8천만원, 양도시 기준시가 6천만원, 상속시 감정가액 5천만원 기준시가 4천만원

 

다만, 상호간에 부동산 교환시 발생하는 금액차이에 대해서는 정산하지 않기로 약정하였습니다.

 

 

(1) 양도가액

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양도, 서면인터넷방문상담5팀-1679 , 2007.05.28

 

【제목】

교환의 경우 양도시기 및 양도가액의 적용

 

【요지】

부동산을 교환으로 양도하는 경우 당해 부동산의 양도가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의함.

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따라서, 일반적으로 부동산을 교환하는 경우에는 교환계약서에 따른 실지거래가액을 양도가액으로 봅니다.

 

하지만, 일반인들은 실지거래가액이 애매모호 하다고 판단하고, 실지거래가액 없이 교환계약서를 작성할 수도 있습니다.

 

실지거래가액이 없는 경우에는 양도가액을 어떻게 규정할까요?

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부동산거래-75, 2011.01.27.

 

【제목】
자산교환시 양도・취득가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하나 교환계약서에 표시된 가액이 소득세법상 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순차로 적용함

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따라서, 교환계약서에 실지거래가액을 기재하지 않는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가 순서대로 양도가액을 적용합니다. 다만, 대부분의 토지의 경우 매매사례가액과 환산가액이 적용되지 않기 때문에 감정가액 또는 기준시가가 적용될 것으로 판단됩니다.

 

 

결과적으로

1. 감정평가 후, 감정평가 금액을 실지거래가액으로 기재할 경우에는 해당 금액을 양도가액으로 판단합니다.

2. 감정평가를 진행하지 않는 경우에는 기준시가를 양도가액으로 판단합니다.

 

 

 

(2) 취득가액

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취득가액은  양도가액에 따라 달라집니다.

1. 양도가액을 실지거래가액으로 할 경우에는 취득가액도 실지거래가액으로 하고

2. 양도가액을 기준시가로 할 경우에는 취득가액도 기준시가로 합니다.

 

따라서, A와 B의 토지 교환시 갑과 을의 각각 양도차익을 케이스별로 계산해보면 다음과 같습니다.

 

1) 실지거래가액

 

A와 B의 토지 교환시 교환거래계약서에 따른 실지거래가액을 A의 감정가액인 7천만원으로 가정

 

갑의 양도가액 : 7천만원

갑의 취득가액 : 4천만원

갑의 양도차익 : 3천만원

 

을의 양도가액 : 7천만원

을의 취득가액 : 5천만원

을의 양도차익 : 2천만원

 

다만, 상기 사례의 경우 A와 B가 특수관계인에 해당하고 A는 토지를 싸게 교환받았고, B는 토지를 비싸게 교환받았기 때문에 부당행위계산부인과 증여세 이슈가 발생할 수 있습니다.

 

2) 기준시가

 

A와 B의 부동산 교환계약시 별도의 실지거래가액을 기재하지 않는 경우에는 양도가액을 기준시가로 보고 그에 따라 취득가액도 기준시가로 보고 양도차익을 계산하게 됩니다.

 

갑의 양도가액 : 5천만원

갑의 취득가액 : 3천만원

갑의 양도차익 : 2천만원

 

을의 양도가액 : 6천만원

을의 취득가액 : 4천만원

을의 양도차익 : 2천만원

 

감정평가를 진행하지 않고 단순히 교환을 진행했을 경우에도 상대적으로 A토지의 기준시가가 B토지의 기준시가보다 낫기 때문에 부당행위계산부인과 증여세 이슈가 발생할 수 있습니다.

 

마지막으로 부동산 교환시 발생하는 과세문제에 예규 및 판례의 태도를 알아보고 마치겠습니다.

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소득세법 집행기준 96-162의 2-3 【교환하는 경우 실지거래가액 여부】

교환대상 부동산에 대한 감정평가법인 등의 객관적인 교환가치에 의해 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반한 교환인 경우에는 실지거래가액을 확인할 수 있다고 할 것이며, 그렇지 아니한 단순한 교환은 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당된다.

대법원96누0860, 1997.02.11

【판시사항】

[1] 교환에 의한 양도의 경우, 양도가액은 양도되는 부동산을 기준으로 산정하여야 하는지 여부(적극)

[2] 기준시가에 의한 양도소득세액이 실지거래가액에 의한 양도차익을 초과할 수 있는지 여부(소극) 및 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과할 수 있는지 여부(소극)
[3] 실지거래가액의 의미 및 소급시가감정에 의하여 파악되는 가액이 실지거래가액에 포함되는지 여부(소극)
[4] 교환에 의한 양도에서 실지양도가액을 확인할 수 있는 경우 및 그 경우의 실지양도가액 산정 방법

 

【판결요지】

[1] 교환에 의한 토지의 양도에 대하여 기준시가에 의하여 양도가액을 산출하는 경우 그 기준시가는 교환에 의하여 양도되는 당해 부동산의 기준시가에 의하여야 하고 교환에 의하여 새로 취득하는 부동산의 기준시가에 의할 것이 아니다.
[2] 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하는 경우에 있어서 헌법상의 실질적 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙상 그에 기초하여 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수 없고, 기준시가에 의하여 산정한 양도차익이 실지양도가액을 넘을 수도 없다.
[3] 실지양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 당해 자산을 양도함에 있어서 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하고, 사후에 양도 당시로 소급하여 한 시가감정에 의하여 파악되는 가액은 이에 해당하지 않는다.
[4] 양도소득세의 과세대상이 되는 거래가 단순한 교환인 경우에는 그 실지양도가액을 확인할 수 없다고 할 것이지만, 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반한 교환의 경우에는 그 실지양도가액을 확인할 수 있는 경우에 해당하고, 이 경우 교환으로 양도되는 목적물의 소유자가 교환으로 취득하는 목적물의 감정가액과의 차액을 현금으로 지급받는 경우에는 교환으로 취득하는 목적물의 감정가액과 그 현금을 합한 금액이 교환으로 양도되는 목적물의 실지양도가액이 되고, 그 감정가액의 차액을 포기하거나 기부하는 경우에는 이른바 저가양도에 해당하여 교환으로 취득하는 목적물의 감정가액이 그대로 교환으로 양도되는 목적물의 실지양도가액이 된다.

 

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