안녕하세요 오늘은 공익사업으로 인하여 토지가 수용되는 경우 발생하는 양도소득세에 대하여 알아보고자 합니다.
국가나 지자체가 공익사업을 하기 위하여 토지 등을 취득하는 경우가 있습니다.
하지만, 땅 주인은 가만히 있으면 해당 땅의 가치가 올라갈 것이라고 생각하기 때문에 쉽게 팔지 않으려고 합니다.
이 때 국가 등이 공익사업 목적으로 해당 땅을 사용할 예정이기 때문에 토지 소유주에게 세금부과에 있어서 인텐티브를 줌으로써 상대적으로 토지를 싸게 취득하려고 하게 되겠죠
일반적인 토지 양도라면
양도차익에 세율을 적용하고 해당 토지를 사업용으로 사용하지 않은 경우에는 10% 추가할증과세를 적용합니다.
하지만, 과세혜택을 추기위해서 10% 할증과세는 배제하고 양도소득세의 10% (채권으로 받는 경우에는 15%, 30%, 40%) 을 감면해 줍니다.
여기서 주의해야 할 점이 몇 가지 있습니다.
1. 토지 수용으로 인한 세금은 국세와 지방세가 있는데 공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면은 조세특례제한법에 규정되어 있습니다. 즉, 국세는 10%가 감면되지만 지방세는 감면되지 않는 점 유의해주시길 바랍니다.
2. 일반적인 토지 양도보다 세율이 낮기 때문에 의도적으로 국가가 수용하기 전에 해당 토지를 취득하려는 움직임이 있을 수도 있습니다. 이를 방지하고자, 사업인정고시일로부터 소급하여 2년 이상을 보유한 토지만 감면을 받을 수 있습니다. 사업을 시작한다는 소문 듣고 사게 되면 이미 늦었습니다.
요약하자면
표로 비교해보면 다음과 같습니다. 세율은 임의적으로 계산하였습니다.
| 구분 | 일반 양도 | 공익사업 수용 |
| 양도차익 | 100 | 100 |
| 세율 | 10%+10% = 20% | 10% |
| 양도소득세 | 20 | 10 |
| 공익사업 감면 | 0 | 1 |
| 지방 양도소득세 (양도소득세 x 10%) | 2 | 1 |
| 최종 양도소득세 | 22 | 10 |
추가적으로
공익사업으로 인하여 토지가 수용되다 보니 수용가액에 대하여 국가와 토지소유주가 다투는 경우가 빈번합니다.
토지 소유주는 150원이라고 생각하는데 국가는 100원만 주려고 하다보면 결국 다툼이 생기기 마련이죠
결국, 당사자 간에 소송을 하는 경우가 빈번하고 최종적으로 법원의 결정을 통해서 가액이 확정됩니다.
상기의 사례에서
최초에 국가는 100원만 지급했기 때문에 토지 소유주는 100원을 바탕으로 양도소득세를 진행하면 됩니다. 하지만, 소송결과 토지의 가치가 140원이라고 확정됬고 그에 따라 국가는 40원을 추가적으로 지급하기로 결정하였습니다.
이 경우 납세자는 40원에 대해서 신고를 해야되는 상황인데 어떻게 해야되는지 알아보겠습니다.
예규를 참고하면
부동산납세과-269 (2014.04.17.)
거주자가 소유하는 토지가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 공공사업의 시행자에게 수용되어 사업시행자 명의로 소유권이전등기하고, 수용개시일을 기준으로 법정신고기한까지 양도소득과세표준신고서를 제출한 이후 토지 보상가액이 증액된 경우, 해당 증액된 보상금은 「국세기본법」제45조에 따라 수정신고하여야 하는 것임
이 경우, 납세자가 증액된 보상금의 수령일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 과세표준수정신고서를 제출하고 동시에 추가자진납부하는 경우 「국세기본법」제48조제1항에 따라 신고·납부불성실가산세가 적용되지 아니하는 것입니다
일반적으로 수정신고 하는 경우에는 신고 및 납부불성실가산세가 적용되지만, 가산세를 면할 정당한 사유가 존재하는 경우에는 가산세를 부과하지 않습니다.
보상금 증액으로 인한 추가적인 양도소득세 수정신고는 가산세를 면할 정당한 사유가 존재했기 때문에 가산세 없이 추가납부만 진행하면 되겠습니다.
해당 경우에도 똑같이 공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면과 장기보유특별공제 등은 적용됩니다.
오늘은 공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면 등에 대해서 알아보았는데요
국가에 토지가 수용되는 경우에 불합리하다고 생각할 수도 있지만 나라에서 정책적으로 세금혜택을 지원하고 있고
또한, 가액이 불합리하다고 판단되면 소송을 통해서 가치를 인정받을 수 있기 때문에 해당 사항을 고려해보면 좋을 것 같습니다.
공익사업과 관련된 토지보상 문의는 언제나 환영입니다.
오늘도 읽어주셔서 감사합니다.
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