토지 보상종류 및 보상금 산정방법

안녕하세요 오늘은 토지가 수용되는 경우 토지 보상종류와 보상금 산정방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 토지보상

 

토지보상액 산정과 관련된 법률은 부동산 가격공시에 관한 법률에 규정되어 있습니다.

 

보상액은 3인의 감정평가업자 (토지소유자 등이 선정) 가 법률에 의한 공시지가를 기준으로 그 공시 기준일로부터 가격산정 시점까지의 지가변동률, 생산자물가상승률, 해당 토지의 이용계획 그 밖에 여러사항을 종합적으로 고려하여 평가한 금액을 산술평균하여 정하게 됩니다.

 

토지에 대한 보상액은 가격시점에 있어서 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적인 상황을 고려하여 산정하나, 일시적인 이용상황과 토지소유자 등이 갖는 주관적인 가치 및 특별한 용도로 사용할 것을 전제로 하는 경우 등 예외적인 경우는 고려하지 않습니다.

 

당해 공익사업으로 인하여 지가상승분이 있는 경우에는 해당 사항을 고려하지 아니하며, 당해 공익사업 시행을 직접 목적으로 용도지역 또는 용됴지구 등이 변경된 토지에 대하여 변경되기 전 용도지역 등을 기준으로 평가합니다.

 

결과적으로 요약하면

 

토지보상액 산정시 3인으로 구성된 감정평가사들이 감정평가를 진행합니다. 1인으로 진행할 경우 객관적이지 못하기 때문이죠. 그렇게 진행된 감정평가액과 여러가지 물가상승률 등을 고려하여 가격을 산정합니다.

 

다만, 해당 토지에 대해 수용된다는 사실 등이 언론에 퍼지면서 그에 따른 지가상승분 또는 용도지역 지정으로 인하여 지가상승분이 있는 경우에는 해당 부분은 제외하고 산정하게 됩니다.

 

또한, 개인이 해당 토지를 사용함으로써 인해 고수익을 창출시킨다고 할지라도 해당 사용 용도가 보편적으로 인정되는 경우가 아니면 산정액과 무관하게 적용된다고 볼 수 있습니다.

 

2. 토지 보상 절차

 

사업시행자는 공익사업의 개요, 토지조서 및 물건조서의 내용과 보상의 시가 및 방법 등을 기재한 보상계획을 공고하고

토지 소유자 또는 관계인이 열람할 수 있도록 진행해야 합니다.

 

다만, 보상계획에 이의가 있는 이해당사자는 이에 대해 이의를 제기할 수 있습니다.

 

공익사업이 시행되는 경우, 토지소유자 또는 이해당사자는 보상협의회를 설치할 수 있습니다. 공익사업지구 면적이 10만 제곱미터인 경우에는 의무적으로 보상협의회를 설치해야 합니다.

 

보상액의 산정은 위에서 언급한 대로 진행회고, 해당 금액을 바탕으로 사업시행자가 보상협의 및 보상계약을 체결하게 됩니다. 사업시행자는 협의기간, 협의장소 및 협의방법, 보상의 시기, 방법, 절차 및 금액 및 계약체결에 필요한 서류 등을 기재한 협의요청서를 보상대상자에게 통지하고 보상대상자와 공익사업에 필요한 토지 등을 민법 또는 토지보상법령의 규정에 따라 보상계약을 체결하고 소유권 등의 절차를 진앵합니다.

 

보상이 진행되는 와중에 협의가 성립되지 않는 경우에는 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있습니다.

토지 수용제도는 보상협의가 성립되지 아니하여 해당 용지를 취득할 수 없는 경우에는 사업시행이 현실적으로 불가능하기 때문에 토지보상법령에서 정한 절차에 따라 사업시행자가 재결기관의 수용재결을 받아 수용개시일까지 보상금을 지급하고 강제로 취득하는 절차입니다.

 

따라서 되도록이면 토지수용과정에서 보상금에 대한 내용을 명확히하고 합의하는 것이 중요합니다. 

 

3. 토지보상금 소송절차

 

결과적으로 정해진 토지보상금이 맘에 들지 않는 경우에는 재결서를 받은 날로부터 90일, 이의신청 거친 후 60일이내 행정소송을 제기할 수 있습니다. 다만, 이 경우 재결을 거치지 않고 행정소송을 하는 경우에는 재결전치주의에 의해서 인정되지 않는 것으로 판단되고 있습니다.

 

소송에 쟁점은 크게 감정평가 금액의 타당성에 치우치게 됩니다.

토지수용위원회의 보상액은 감정평가사가 감정평가한 금액을 바탕으로 진행되기 때문이죠

따라서, 토자보상법령에 따라 평가한 금액의 부당함이 입증되는 경우에는 토지보상을 받을 수 있습니다.

 

참고로 소송 등을 통해서 토지보상금이 늘어날지라도 소송 등에 소요된 비용은 양도소득세 필요경비에 해당하지 않음을 이전 포스팅에서 다루었습니다.

 

 

오늘은 토지보상금과 그에 관한 절차들에 대해서 알아보았습니다. 다가오는 신도시나 택지지구 조성으로 인하여 토지가 수용되는 경우에는 주위 전문가들과의 상담을 통해서 원활하게 해결하셨으면 좋겠습니다.

 

토지 보상 문의는 언제나 환영입니다.

 

오늘도 읽어주셔서 감사합니다.

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